Hüseyin OFLAZ, 1970 yılında Osmaniye’de doğdu. Yıldız Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi Şehir ve Bölge Planlama Bölümü’nden mezun oldu. Anadolu Üniversitesi Mahalli İdareler Bölümü’nü bitirdi. Kadir Has Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk programında master yaptı. İMPO İMAR A.Ş.’nin kurucu ortağı ve yönetim kurulu başkanı olan Oflaz, 2004-2010 yılları arasında Küçükçekmece Belediyesi Teknik Başkan Yardımcısı olarak görev yaptı. İMPOMES Mülkiyet Erişim Sistemi’ni kuran Oflaz, aynı zamanda İstanbul Gayrimenkul Yatırım A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı ve Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin yönetim kurulu üyesi.

Türkiye, şehircilikte yeni vizyonunu oluşturuyor. Bu kapsamda hazırlanan imar yönetmeliği 1 Ekim itibarıyla yürürlüğe girdi. ‘Şehirlerin Anayasası’ olarak nitelendirilen yönetmelikle nelerin değiştiğini Şehir Plancısı Hüseyin Oflaz’la konuştuk. Yatay mimariye geçiş öngörülmesine rağmen yasada ve yönetmeliklerde kat sınırının olmadığına dikkat çeken Oflaz, “Yatay mimari iyi niyet talebi ancak yapılaşmalarda bir kısıtlılık olmadığı sürece söylemden öteye geçmez” diyor.

Dikey mimariden yatay mimariye geçiş için ne düşünüyorsunuz?

Bir şehir plancısı 15-20 yıl gibi uzun vadeli projeksiyonlar yaparak planlama çalışmasını yapar. Bu projeksiyonlarda şehirlerin, kentlerin nasıl gelişeceğini, fonksiyonların hangi bölgelerde yoğunlaşacağını ve daha sonra bu kentte kaç kişinin yaşayacağını belirler. Tabii ki bunlar ideal olanı. Peki bizde ne olmuş? Önce şehirler yapılmış, daha sonra planlarla bu şehri uyuşturmaya çalışmışız. Tabii böyle olunca da idealden sapmalar olmuş. Dolayısıyla kontrolsüz bir büyüme, kontrolsüz nüfus artışları, standartların altında donatılar oluşmuş. Yani parklar, yollar, otoparklar, camiler, kültür merkezleri. Dolayısıyla artan nüfus ihtiyacını karşılayamayacak alanlar oluştu. Toprak kıt kaynak olduğu için üretemiyorsunuz. Bir kent haddinden fazla büyürse, oradaki talebi karşılamak için doğaldır ki yüksek yapılar yapılıyor. İhtiyacı karşılamak için yapılıyor. Bunun doğru olan tarafları var, yanlış olan tarafları var. Kentin içerisinde iyi planlanırsa yüksek katlı yapılar da olacaktır, daha düşük katlı alanların olduğu bölgeler de olacaktır. Bir kentin tamamını düşük katlı veya yüksek katlı diye sınıflandırmak çok doğru değil.

Bu yeni düzenleme ile ne olacak?

Aslında imar kanunu değişmedi. Kanun aynı kanun. Kanundaki uygulama yönetmeliklerinde değişiklikler oldu. Yönetmeliklerde veya kanunda katla ilgili bir kısıtlama yok. Netice itibarıyla kat kısıtlamaları planla, imar planlarıyla verilir. Yani denilebilir ki: “Burada maksimum yükseklik beş kattır, altı kattır, 10 kattır.” Bunu da kentin dengesine göre kısıtlar. Bir iş merkezi bölgesidir, yoğun olarak bölge iş merkezi olarak gelişecektir, finans merkezi olacaktır. Yoğun olarak o bölgeye bir talep olacağı için o bölgeyi yüksek yapmak gerekebilir. Ama daha çeperlerdeki yaşam alanlarında düşük mimariyle çalışmak gerekebilir. Ancak İstanbul özelinde baktığınız zaman İstanbul’da merkezlerde düşük yapılar yapmak çok zor. Zaten belli bir yapılanma, belli bir yoğunluk ve belli bir nüfus var. Nüfusu alıp adalardan, merkezlerden çeperlere taşımıyorsanız, şehrin içerisinde insanları yaşatmak istiyorsanız, kentsel dönüşüm diye boşalttığınız yere yeni bir yapı yapacağınız için, o yapı mevcut yapıdan biraz daha yüksek olmak durumunda. Ya insanlar eski binasını yıkıp yapacaklar ya da müteahhite yaptıracaklar veya bir müteahhit bulacaklar kat karşılığı verip yaptıracaklar.

Kat sınırının olmaması nasıl sonuçlar getirecek?

Eskiden parsel alanının yüzde 40’ına kadar bina oturtabiliyordunuz. Örnek verecek olursam; 1000 metrekare parseliniz vardı, 400 metrekareye oturtup dört katlı yapabiliyordunuz. Bir emsal verdiğiniz zaman 400 metrekare inşaat alanı oluyor, bin metrekare inşaat alanını ister 400 metrekareye oturtup iki buçuk katlı bina yapabiliyorsunuz, istiyorsanız 200 metrekareye beş katlı bina yapabiliyorsunuz. Ama yeni yönetmeliğe göre yüzde 60 dediğimiz konu ise toprak alanının yani 1000 metrekarenin 600 metrekaresini taban alanı olarak kullanabiliyorsunuz. Yani emsal dediğimiz, toplam inşaat alanı yapabileceğimiz alanlar. 600 metrekareye oturtuyorsunuz, bir buçuk katlı binalar yapabiliyorsunuz. Yani şehir merkezlerinde taban alanını genişletmek donatı eksikliğine, açık alan eksikliğine sebep olabilir.

Neden?

İstanbul gibi metropollerde zemin kullanımları, ticari kullanımlar olduğu için her zaman değerlidir. Belki de bunun mantığı şu olabilir: Zemin kullanımını artıralım, ticari gayrimenkullerin metrekaresini artıralım, buradan gelecek kazançla üst katları finanse edebiliriz. Ama zaten kıt kaynak toprak metropollerde her geçen gün azalıyor. Taban alanlarını yüzde 60’a kadar yükseltmek zaman içerisinde göreceksiniz ki metropollerde sıkıntı oluşturacak.

İstanbul’da nasıl uygulanacak?

Özellikle İstanbul gibi dinamik metropoller, dünyada da New York, Moskova, Tokyo gibi metropoller sürekli ve yoğun göç alır. Çünkü dinamik bir şehirdir, hızlıdır, hareketlidir. Tabii bu dinamikliğin karşısında gerekli altyapı yatırımlarını yapmazsak o bölgede yaşayan insanlara, çalışan insanlara, turistlere, günübirlik şehri ziyaret eden iş insanlarına gerekli donatımsal hizmeti veremediğiniz zaman şehir kaotik bir ortama dönüşüyor. Dolayısıyla trafik tıkanıyor, otopark problemi oluyor, altyapı sıkıntıları oluşuyor, yaşayanlar için gerekli olan yeşil alan, park veya diğer donatı alanlarında eksiklikler oluşuyor. Dolayısıyla şehrin büyümesinin altyapı yatırımları ile beraber olması gerekiyor. Yani planlı büyüme olması gerekiyor. 1980’li yıllara kadar İstanbul’da plansız bir büyüme oldu. 1980’li yıllardan sonra yine imar aflarıyla kaçak yapılaşmaların önü açıldı ve kontrolsüz bir İstanbul ortaya çıktı. İstanbul’u dünya metropolleriyle kıyaslıyoruz. Fakat altyapı ve metro sistemleri olarak en az imkâna sahip metropol İstanbul. Değer olarak da öyle. Bugün New York’ta gayrimenkulün metrekare birim fiyatlarına baktığımız zaman 20, 25 bin dolarlarda; keza Moskova ve Londra’da aynı, ama İstanbul’da hâlâ 3 bin dolarlarda. Sebebi yaşam kalitesidir. Orada insanlara verilen teknik ve sosyal donatıların kalitesinin artması, binaların değerini artırıyor. Yani çok metrekare, çok para değil. Çok insanın yaşadığı metropol çok değerlenecek anlamına da gelmiyor.

“Yüksek katlar olmasın ama yüksek katlı olacak bölgeler de olsun.

Bu dengeyi iyi kurmak gerekiyor.”

Yatay mimarinin konut talebine yanıt vermesi nasıl olur?

Bakın yüksek yapılar, sosyal konutlar Sovyetler Birliği döneminde insanların mecburen yaşadıkları alanlardı. 1+0’lar, 1+1’ler oradan model olarak gelmiştir. Orada bir apartman yaşamı vardı. Apartmanda her oda bir ailenin yaşadığı alanlardı ve banyoları, mutfakları ortaktı, sadece yatak alanları ayrıydı. Dolayısıyla orada aile yapısı ve düşünce yapısı bozuluyor. Bizde 1+0, 1+1 veya 1+24 kullanım alanları gibi söylemler aile yapısını bozmaya yöneliyor. Şunu dersek anlarım tekrardan yapıları kurgulayalım. Yani insanın daha iyi hissedeceği, daha rahat yaşayacağı mekânlar tasarlayalım, yapalım. Kendi aile düzenlerini kurmaları, yaşaması için alanlar oluşturalım. Bununla ilgili çalışmalar yapalım. Tabii ki her çok katlı yapı bu yaşamı destekleyecek diye bir şey yok. Bu, fonksiyon ilişkisiyle ilgili olan bir çalışma. Ama biz 1+0 ya da ortak kullanım alanları olan yapılarla ilgili kendi kültürümüze uygun çözümler üretmeye çalışalım. Bununla aynı fikirdeyiz. Çünkü özellikle İstanbul metropolünde arsa gerçekten çok kıymetli. Ve kıt kaynak. Bugün için doğru olan, doğru kabul ettiğimiz şey, yarının doğrusu olmayabiliyor. Çok dengeli planlanması gerekir diye düşünüyorum.

Bu talep kentsel dönüşüme nasıl yansıyacak?

Kentsel dönüşüm aslında bir ihtiyaç. Yani kentler de insanlar gibi yaşayan canlı organizmalardır. Neticede bir binanın ömrü var. Dolayısıyla dünyanın birçok şehrinde, Türkiye’de dahil kentler birbirini yeniliyor zaten yıllardır. Binanın yıkılıp yerine yeni bina yapılması kentsel dönüşüm değildir. Binanın yenilenmesidir. Bir kabuk değiştirmeden doğar. Bir bölgesel çalışmadır.

Bir bölgenin fonksiyon değiştirmesidir. Geçmişte bir ticaret bölgesi olan bir alan bugün itibarıyla o fonksiyonunu yitirmiştir. O bölgenin yeniden hayata geçirilmesi gerekiyor. Veya bir bölge riskli alandır yani bir afet bölgesidir, o bölgenin yenilenmesi gerekmektedir. Aslında şehir şehir ele alınıp şehrin ihtiyaçlarına göre, kimisi eskimiş kent dokusunun yenilenmesidir.

Ama makro ölçekte bir stratejik planının yapılması, bu stratejik plana göre alt ölçekteki bölgelerde kentsel dönüşümün oluşturulması lazım. İşte bu alanlarda ihtiyaçtan dolayı yüksek yapı da olabilir. Çünkü afet riski olan bölgelerde yüksek bina yapamazsınız, yapsanız da önlemini almanız lazım. Eskiyen kent dokusu alanlarda, tarihi kent çekirdeği olan alanlarda belki de sadece eski yapıyı yenilemek, eski bölgedeki mimari fonksiyonlara uygun binalar yapmak gerekebilir. Bunların hepsi bir denge unsuru. Hükumet tarafından çok yoğun yasalar çıkartıldı, tedbirler alındı. Kentsel dönüşümü devletin tek başına yapma imkânı yok. Yani halkla beraber özel sektör, kamu el ele vererek bu kenti yenilememiz gerekiyor.

Ne yapmak gerekiyor?

İvedi olarak yenilenmesi lazım. Devletin sosyal görevi de vardır. İntihar eden insanın altına branda açıyorlar, kurtarıyorlar. Kurtarmak için mücadele ediliyor. Şimdi aslında devletin yapmaya çalıştığı da bu. Yasalarla ve yönetmelikleri değiştirerek insanların altına branda açmaya çalışıyor. Bizim insanımızın da buna uygun hareket etmesi gerekir. Nefsini biraz törpülemesi gerekiyor. Daha modern, daha sağlıklı, daha insani şekillerde yaşayacağımız mekânlara nasıl sahip olacağımızı düşünürlerse çok daha hızlı yol alırız.

Süren projeler etkilenecek mi?

Yatay mimari konusu bir iyi niyet talebidir. Kısıtlayıcı bir yaptırım yok bununla ilgili. Biz daha insani, daha medeni kentlerde yaşamak, oturmak, eğitilmek, çalışmak istiyoruz. Yani bu bir temennidir, bir taleptir. Talebi gerçekleştirecek olanlar yasa uygulayıcılarıdır. Bununla ilgili bir yasa yoksa, bununla ilgili bir plan yoksa, dolayısıyla mevcut planlardaki insanlar hakkını kullanacaktır. Etkileyeceğini düşünmüyorum.

Bu, inşaat sektörünü rant açısından nasıl etkiler?

Rantı haksız kazanç olarak düşünmemek gerek. Toplamda yapılacak olan inşaat metrekaresi değişmiyor. Söylediğim gibi taban alanında ticari kullanımlara izin verildiği zaman taksı (inşaat taban alanı kat sayısı) 0.60’a çıktığı zaman bir miktar ticari fonksiyonları artacağı için ona doğru bir eğilim olabilir. Onun dışında yüksek mimari, alçak mimari toplamdaki yapılacak inşaat metrekaresi değişmediği sürece çok fark etmiyor. Yani kentin genelini ele alıp, hesap kitabını yapıp, geleceğe yönelik projeksiyonu ortaya koymak lazım.

Sizin öngörünüz nedir? Bu iyi niyet talebi nasıl karşılık bulacak?

İyi niyet talebi şöyle bir karşılık bulabilir: Eğer yasa yapıcılar, plan yapıcılar, plan onaylayıcılar, bu işe bir kısıtlık koymaz ise hiçbir karşılık bulmaz. Çünkü bir işin olabilmesi için yaptırımın olması lazım. Planlarla ilgili bir kat yüksekliğinde sınır getirmiyorsanız, bunun uygulanabilirliği yok. Herkes daha fazlasını yapmak isteyecektir.

Devlet yatay mimariyi nasıl teşvik edebilir?

İnsanların yüksek katlı binalara olan talebi azalırsa, alçak katlı binalara yönelirlerse, talep olmayacağı için müteahhit de yüksek binalar yapmayacaktır. Bu da parayla ilgili. Kıt kaynak olan toprak pahalı. Kat yüksekliği düştükçe kullanılabilecek alanların metrekaresi de düşüyor.

Herkes toprağa basmak ister, iki katlı bahçeli evde oturmak ister ama İstanbul gibi metropollerde bu çok zor. Kırsal alanlarda mümkün, Anadolu’da bu mümkün, bunu yapalım ama metropollerde, İstanbul’da, Ankara’da, İzmir’de kent merkezlerinde toprağa basmak artık bir lüks. Bunu karşılayabilecek bir ekonomik seviye lazım insanlarda. Teşvik mi diyorsunuz? İnsanların gelir seviyesinin artması için önlemler alırız; konuta, yaşam alanlarına ayıracak para miktarını artırırız, o zaman bu bir teşvik olur.

Peki, dünyada örnek var mı?

Paris’e bakın, Paris’in kent merkezinde, çekirdeğinde yüksek katlı yapıya kısıt koyup izin vermemişler. Ama bakın çevresine, yeni yapılmış şehirlerinde yüksek katlı yapılar var. Keza New York, çeperlerde düşük katlı yapılar ama Manhattan veya merkez bölgelere bakıyorsunuz yüksek katlı yapılar. Moskova da aynı şekilde. Burada insanların düşüncesine bırakamazsınız bunu.

FavoriteLoadingBeğen

Leave a Reply

  • (not be published)